房地產(chǎn)估價real estate appraisal是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員,根據(jù)特定的估價目的,遵循公認(rèn)的估價原則,按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序,運(yùn)用科學(xué)的估價方法,在對影響估價對象價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上,對估價對象在估價時點(diǎn)的價值進(jìn)行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合,把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達(dá)出來的過程。
房地產(chǎn)估價程序流程
一、明確估價基本事項
包括:
(1)明確估價對象的實(shí)體狀況,如對土地,應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號,以及坐落位置用途,面積、形狀等;對房屋,應(yīng)明確它的坐落位置(門牌號碼)、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。
(2)明確估價對象的權(quán)利狀態(tài),如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán),房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。
(3)明確估價對象的范圍,如單純評估土地的價值,或單純評估房屋的價值,或評估一幢房屋中的某個部位等等,都必須明確。
(4)明確估價目的,由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價目的,其估價結(jié)果往往不同。所以,必須明確委托估價人請求估價的目的是什么,以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。
(5)明確估價時點(diǎn),某房地產(chǎn)的估價結(jié)果,是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點(diǎn)上的價格。因此,必須明確估價時點(diǎn),如果不確定估價時點(diǎn),房地產(chǎn)估價是沒有意義的。
(6)明確估價報告交付的日期,交付估價報告的日期一般由委托估價方提出,也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定,一般估價報告的作業(yè)日期為7-15個工作日。
二、擬定估價作業(yè)方案
主要是就估價所要做的各項工作作出日程進(jìn)度安排,包括對估價作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進(jìn)度、所需經(jīng)費(fèi)等的安排,以便于控制進(jìn)度及協(xié)調(diào)合作。
三、搜集估價所需資料
由于估價對象和所采取的估價方法的不同,房地產(chǎn)估價所需的資料也不同。一般來說,所搜集的估價資料包括:
(1)產(chǎn)權(quán)資料
(2)房屋建筑資料
(3)市場交易資料
(4)土地資料
(5)法律和規(guī)劃資料。
四、實(shí)地查勘估價對象
實(shí)地查勘是就估價對象的有關(guān)內(nèi)容到實(shí)地查清核實(shí),從估價對象房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。